不動產個人心得日記

一般人對於法拍金拍銀拍因為不懂不瞭解而卻步，今天就帶著各位來了解一下我們這三種拍賣的差別，先談到所謂的定義如下：

一.法拍屋：所謂法拍屋也就是債權人依照強制執行法聲請法院抵押債務人之不動產，也就是一般人認知的法拍屋。

二.金拍屋：經由法院委託，將部分被拍賣的案子轉移給[台灣金融資產服務公司]來辦理拍賣。

三.銀拍屋：經債權銀行向法院聲請強制執行拍賣之抵押的不動產，如無人應買，而由債權公司自行承買、處分。

結論：一般而言，民眾對於法拍屋比較熟悉，而法拍後期如果無法拍出就會由銀行自行承買或處分，所以就會有所謂銀拍屋的出現，至於金拍屋則是[台灣金融資產服務]所拍賣的不動產，所以叫金拍屋。

金拍屋及法拍屋類型是相同的，只是不同的人執行跟拍賣的場所不同而已，法拍是由法院來執行拍賣，金拍則是由台灣金融資產服務公司來執行拍賣。金拍與法拍屋的性質相近，大部分的處理程序跟流程與法院執行拍賣的流程是相同的，所以現在來說金拍與法拍屋的不同，首先前置作業的差異，例如查封與得標後的點交動作，仍由法院來執行；而執行拍賣金拍屋的部分作業程序，例如執行拍賣不動產、鑑價、決定拍賣變賣最低價額、製作權利移轉證書、塗銷查封登記函及強制執行債務人拿出不動產權利書狀通知等等，與宋由法院核定發給買受人等事項，則是交由台灣金融資產服務公司來作業。

從台灣法拍、金拍案件看來，部分物件的價格是與市價差不多，甚至比市價高，所以各位在進場投標前可以尋求代標公司或者自己做好訪價跟比價的動作，依照目前平均拍次都幾乎要2~3拍才能成交，既然法拍屋與金拍屋是採法院拍賣之程序跟模式，購屋人不妨等每次流標在打八折後再進場撿便宜。

至於買到有瑕疵的法拍或者金拍屋，法院僅在依照強制執行法代為執行拍賣程序而已，無法負其相關物之瑕疵擔保責任。因此買到瑕疵屋的拍定人仍無法主張解除契約(撤銷拍定)；但拍定人如能掌握其惡意破壞者，仍可向法院訴請該行為人負損害賠償責任。